李宇嘉（廣東省住房政策研究中心首席研究員）
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近期發布的數據顯示，1-4月份全國新建商品住房銷售繼續好轉，其中銷售面積累計同比為-0.4%，呈現止跌態勢，跌幅連續2個月收窄，銷售額同比增長8.8%，回升態勢更加明顯。但是，從單月環比看，4月份銷售面積和金額分別下降48.1%和39%，而且4月份銷售面積同比下降11.8%，同比跌幅比2月和3月的水平明顯擴大，顯示回升的勢頭并不牢固。
進入5月份，前三周30個主要城市新房周均交易面積為273.8萬平方米，比4月份周均下降18.1%。另外，從筆者近期對珠三角部分城市調研來看，盡管部分城市在4月出臺了放松融資額度管控，外圍區域松綁購房社保繳納年限要求，降低首套房首付比例等政策，但對銷售端的促進作用也僅僅局限在短期（一周或半個月），近期新盤來訪和轉化又開始下行。
市場表現明顯低于預期，開發商大幅度打折促銷的案例再次出現。當市場預期相對較弱時，新盤打折的邊際效果不能太樂觀。于是，業內都希望政策端能繼續有效作為、加力加度。筆者認為，不能著急于短期量價企穩而亂投醫，商品房市場企穩是一項系統工程，需要多方共謀并以長期視角來形成舉措，筆者以“一區一策”來探討如何完善政策。
事實上，今年以來成都、西安、杭州、廈門等在“一區一策”上均有動作，共性是收縮限購的區域范圍（外圍退出限購），非戶籍居民在外圍購房降低社保繳納要求。但目前來看，這種傳統的、僅針對購房資格的“增量政策”，其效果并不大。比如， 今年4月份，熱點城市外圍區域交易面積下降更大，如武漢、南京、杭州部分外圍區域下跌30%-50%。
如何在“一區一策”上有效作為？筆者認為，北京和上海的實踐可資借鑒。4月10日，北京市住建委提出，多子女家庭和職住平衡家庭購房支持政策，按照“一區一策”方式由房山區試點；去年10月份，上海臨港（600848）新片區實施新的人才購房政策，符合新片區產業發展導向或引進的企業或機構，具有一定學歷或職稱，簽訂勞動合同的非戶籍人才可購買一套房。
可資借鑒的邏輯就在于，釋放住房需求要與就業、產業、區域發展情況（城鎮化、產業落地、商品房庫存情況）等結合起來，讓釋放出的住房需求能成為有效需求。以北京房山區為例，其“一區一策”政策試點，源于2023年北京市政府工作報告中所提到的，完善“一區一策”調控措施，支持“一老一小”、中心城區人口疏解和職住平衡的合理住房需求。
房山區作為外圍區域，供應量排名全市前三位，庫存周期比較長（2023年3月份在售新房庫存周期為22.3個月）。同時，房山區也是北京中心區人口、產業疏解的重點區域。如果能將常住人口、就業、住房需求、公共資源等高度集中于中心區、“城市病”嚴重，而外圍被“凈虹吸”、發展嚴重不足的格局向均衡化的方向改變一下，高房價的問題也就緩解了很多。
根據房價行情網的數據，北京東西城、海淀、朝陽等中心區二手住房價格在8萬-13萬/平方米，而順義、房山等外圍區域二手住房價格在3萬-4萬元/平方米。將中心區人群疏解到有就業、房價低、宜居性好的外圍區域，這就是引導供需匹配的好政策。再比如，北京同步在推的“全齡友好”項目，目的是鼓勵60歲及以上老年人置換中心區房源到外圍有養老功能的項目。
這樣，既能滿足中心區老年人對于養老的訴求（中心區的房源偏老舊、空間逼仄，無法滿足此類需求），也能釋放中心區的房源給本區域就業的年輕人租住或購買，還能充分利用外圍區域空間大、成本低的優勢，打造配套完善的適老化項目。這也是引導供需匹配的好政策，而且根據本地人口結構變化、老齡化時代對居住功能的新需求，在住房供應端做的有效調整。
上海臨港新片區的人才購房政策，表面看是限購政策松綁，但本質上與北京類似，即疏導中心區的人口、住房需求向產業新城轉移，實現供需匹配的帕累托改進。此外，近年來上海打造“五大新城”，即功能完備，自給自足，產業、交通、居住、公共服務等基本功能齊全的外圍獨立節點，也是要實現住房需求與就業、產業、城鎮化融合發展，這是“一城一策”的內核。
今年初，國家提出，深入研判房地產市場供求關系和城鎮化格局等重大趨勢性、結構性變化，抓緊研究中長期治本之策。筆者認為，該表述道出了各地如何在房地產政策上實施“一區一策”的關鍵。也就是，各地人口、產業在空間上的布局分化加深，區域間或區域內（各片區）的趨勢或結構差異很大，在房地產方面就表現為多層次的冷熱不均、潛力與過剩并存。這與過去排浪式的城鎮化需求完全不同，也需要各地加強監測和探索，制定出獨特的“一區一策”，而不是一味地在需求端針對購房資格出政策。唯有此，政策效果才能顯現。
