今天上午（7月31日）10點08分，位于姚電大道與開源路交叉口西南角的A-01地塊落槌成交。
(資料圖)
這宗地塊的特殊之處在于，它是已爛尾了10多年的華坤景山莊園項目。這宗地塊的成交，標志著這個爛尾項目的破產重整有了實質性的進展，也意味著項目很快就會進入全面復工開建階段。
這宗地塊14.61畝，起始價281.18萬元/畝。7月27日就出現了第一次報價，報價為起始價。7月28日出現第二次報價，284.18萬元/畝。直到今天上午10點再無報價，地塊宣布成交，成交額4151.87萬元。
今年以來，平頂山土拍市場比較冷清，這僅是今年第二塊民企拿地項目。但是，今天的土拍成交卻意義重大，這一命多運舛的項目終于向前跨出了令人欣喜的一大步。今天，樓品薈帶你了解一下這個項目的曲折歷程。
京坤府誕生
從土拍結果中可以看到，拿地單位是平頂山華坤房地產開發有限公司，正是該項目的原開發企業。
她不是早已經資不抵債了嗎？為何現在有實力拿地？看到這一結果，很多人都有此疑問。
地塊現場航拍圖來到現場可以看到，規劃有三棟樓的該地塊上，地塊中間這幢2號樓高層已經建好，樓身上有著三個大字“京坤府”，早已不是原來的華坤景山莊園了。而且，這幢高層目前是現房狀態，80%的房源也已在近段時間交付。地塊上另兩幢樓的位置均是凈地，被圍擋圍了起來，做好了開建的準備。
地塊現場航拍圖原來，京坤府中的“京”，代表的便是由政府引入的投資商——浙江京商股份，其是這個項目獲得重生的“白衣騎士”。據了解，浙江京商股份從今天起將投入約1.5億多元來接手建設這個樓盤直到交房。只不過，華坤景山莊園的名字將不復存在，新的項目名稱為京坤府，也就是在京商股份和華坤地產中各取一個關鍵字，象征雙方聯手，重啟未來。
這個公司又是什么背景呢？
浙江京商股份，是一家以處置不良資產（特殊資產）為核心業務的資管平臺公司。京商股份有關負責人告訴筆者，截止到2022年12月底，他們的業務范圍已覆蓋長三角、珠三角、北京、湖北、川渝、河南等21個 省、市。目前僅在河南市場參與和主導的破產重整項目有平頂山華坤景山莊園項目、永城東方國際項目，以及正在深入推進的南陽、焦作、新鄉、信陽、商丘、漯河等十多個項目，有著極強的項目投資、資產風控等實力。
為何接手這個“燙手山芋”
為什么要接手這個爛尾10多年的項目呢？
這位負責人講了三個理由：
一是去年他們了解到平頂山市政府通過“府院結合+不良資產處置平臺模式”的探索及實踐，已經成為問題樓盤化解的“平頂山模式”，他們認為這種模式從大方向、大環境上能為投資者保駕護航。
二是處置破產項目，正是他們公司的投資方向，他們對自己管理團隊的專業度、辦事效率很有信心。
三是項目處于湛南新城發展的主軸上，位置較為優越，周邊環境較為成熟，便于后期的銷售。因此，他們下定決心投資，打造一個全新的京坤府項目。這位負責人還告訴筆者，下一步他們工作重點是重樹項目形象，“信用和信心不是靠口號喊出來的，是要用實打實的工作驗證出來。后期將開建的1號樓和3號樓，其實現安全、保質、按時完工是我們重新樹立項目信用的根本，也是施工團隊的基本要求。京坤府項目是我們在鷹城的起點，是我們必須打造好的標桿項目，要經得起鷹城人民的檢驗”。
顯然，浙江京商股份對這一項目充滿信心。
十多年時間，這個項目都經歷了什么？
在房地產行業還比較輝煌的十多年前，這個地塊位置極佳、前景看好，曾經也是湛南的一顆“明珠”。為何，一手好牌被打爛了呢？
停工爛尾，五證皆無
華坤景山莊園項目是2011年由平頂山市華坤房地產開發有限公司開發建設，其中A-01地塊當時規劃建C、D、E三棟30層的高層住宅（即目前說的1、2、３號樓）。項目僅建蓋了一棟住宅樓，且還有一小部分工程沒有收尾，另兩棟樓還沒有開工，項目就因資金鏈斷裂爛尾了，并欠下了拆遷安置款、工程款、職工工資等大量債務無法清償。
華坤景山莊園項目之所以能爛尾十多年，看似是資金鏈斷裂引起的，但根本原因是“沒有金鋼鉆,卻攬了瓷器活兒”。在沒有摘牌拿地及沒有取得工程建設手續的情況下，就開始施工并私下售房了，這是嚴重的違法行為。
可能有人會說，10多年前，大多數項目不就是挖個坑圍個鐵皮墻就能賣房子了嗎？是的。但是，這其中不少開發商把樓蓋好交房了，而且后來也補辦了手續，沒有造成嚴重的群體性事件。
而華坤呢，連一棟樓建好交付的能力都沒有，而且這個項目五證沒一證。這些購房戶和拆遷戶的利益絲毫得不到保障，已至于該項目成為了群眾維權嚴重的問題樓盤。
這只能說明，當初的企業負責人沒有認識到，自己的能力是支撐不了自己的野心的。
負債高達3億多元
《平頂山華坤房地產開發有限有公司重整計劃》顯示，根據《審計報告》，截至2021年6月4日，該公司資產賬面價值9357.9955萬元，其中銀行存款僅有可憐的1434.66元。而賬面資產與實際價值是有很大差距的。根據《評估報告》，在采用清算價格進行評估時，該公司的總資產僅為5648.6908萬元。這一下子就縮水了3700多萬元。
然而該公司的賬面負債卻高達1.3978億元，這里包括預收賬款、應付賬款、其他應付款、應付職工薪酬等。
顯然，這已是典型的資不抵債。
以上還僅是賬面負債情況。
經債權申報及審查情況，截至2021年7月3日，經管理人初步審查，確定的拆遷安置債權、購房戶債權、工程款債權、職工債權、普通債權等共計3億多元。
如果按照破產清算來了結此項目，那么根據法律規定的清償順序，在清算狀態下，該公司的償債能力和預計償債情況是：除了破產費用及共益債務，拆遷安置債權的清償比例僅在34.54%。其他的購房戶債權、工程款債權、職工債權、普通債權統統無法清償。可以看到，那樣將使多數債權人血本無歸。
這個問題樓盤如何才能重新盤活，難度不小。
重整，“拯救”了項目
破產清算的路不能走，而進行“破產重整”，情況就大不一樣了。
為此，市委、市政府成立問題樓盤處理專班，研究探索出積極有效的“府院結合+不良資產處置平臺”的化解模式，力爭引入新的投資推進項目續建，最終實現交付。從2020年起，市、區兩級政府和市中級人民法院做了大量工作。
2020年9月，市中級人民法院和湛河區人民政府召開了華坤景山莊園疑難復雜問題樓盤化解處置聯席會議，湛河區人民政府作出[2020]24號會議紀要，同意華坤景山莊園問題樓盤啟動破產預重整工作，明確河南杰瑞律師事務所為該案件的臨時管理人。破產重整計劃方案于2021年5月21日通過債權人表決。
華坤景山莊園項目共規劃建C、D、E三棟住宅樓，除了已基本建好的D棟樓外，還需建C、E兩棟樓。
根據《重整償債能力分析報告》，在重整狀態下，經調查周邊房價和預估項目住宅現房均價等測算，在銷售較為順利的情況下，經計算銷售收入估計約3.85億。而項目全部建成交房的成本為約3.2億元，這其中包括土地取得成本、工程成本、勘察設計和前期工程費用以及管理費用、銷售費用、財務費用和各種稅金。有了銷售收入，除了用于支付破產費用及共益債務的資產外，剩余資產為用于拆遷安置的房產和清償其他債權的資產金額1.19億元。這樣將使拆遷安置債權、購房戶債權、工程款債權和職工債權得到全部清償，即便是普通債權的清償率也提高到了約70%左右。
這就是走破產重整的好處，但走這一步的關鍵是，是否有投資商愿意投資，而投資商是否愿意投資的關鍵是，對爛尾樓盤的化解模式是否受投資商的認可。因為，投資收益大部分都是用來償還企業的債權人的，這樣的投資方式會有企業愿意嗎？
從今天的拿地情況來看，這兩個“關鍵”點都做到了。浙江京商股份拿出真金白銀的投資，也讓這個項目的購房者和其他債權人看到了希望。
投資落地，僅僅是個開始
既然浙江京商股份出資拿地了，也就意味著這家公司已被牢牢地“套”在了這個項目上。
我們看到，浙江京商股份是充滿信心的，相信這種“信心”也是需要建立在方方面面全力支持、配合的情況下，才能使項目高效順利地推進，早日實現我們想看到的結果。
畢竟在近兩年的市場形勢下，新房的銷售見冷，私企拿地寥寥無幾，三四線城市的樓市普遍不被看好……浙江京商股份愿意拿出資金在平頂山的爛尾樓上搏上一把，這無疑也是冒著較大風險的。
希望京坤府項目能夠成功。因為只有在成功的基礎上，會讓更多像浙江京商股份一樣的企業，越來越多地參與到平頂山的爛尾樓重整中，讓更多的爛尾樓順利續建，讓更多買房人的利益得到保障。
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文章來源:樂居買房
